【正文】摘   要：经济适用房在一定程度上解决了低收入群体的住房困难问题,但因执行政策的偏差和固有的局限性没能完全发挥其社会保障功能,并孕育了潜在的风险、滋生了一些社会问题。相比而言,廉租房可以最大限度地实现住房保障功能,增加社会效益、促进社会公平。逐步取消经济适用房大力发展廉租房是实现低收入人群住房保障,改进民生促进社会和谐发展的重要手段。 
　　关键词： 住房保障 商品房 经济适用房 廉租房 
　　为了满足低收入者的住房要求,我国建立了以经济适用房供应量为主、廉租房供应量为辅的住房保障制度。但分析发现经济适用房的政策执行效果并没有达到预期目标,而且暴露出太多问题。同经济适用房相比,廉租房存在种种优势,并且能避免经济适用房中出现的种种问题。以廉租房取代经济适用房,可以达到增加民生促进社会和谐发展的目的。 
　　一、经济适用房存在的问题 
　　就经济适用房的发展现状而言,存在着诸多需要解决的问题,这些问题不但制约其社会保障功能的发挥,还影响着房地产市场的健康发展,并滋生出腐败和社会矛盾,主要问题如下。 
　　1、监控缺位导致销售对象失控 
　　经济适用房销售对象定位于“低收入群体”,但在实际销售过程中,由于统计、审核方法及程序上的不科学、不严谨,很多不符合低收入群体条件的人购走了经济适用房;同时,由于监管缺位和市场经济本身的逐利性,开发商、政府官员、部分富裕群体相互勾结,使得部分经济房落入高收入群体之手,这显然违背了经济适用房政策的设计初衷。监管缺位的根源在于制度设计本身的缺陷。从政策上看,虽然对经济适用房申请人审核合格后有数天的公示期,但是将这种监管责任转嫁于没有调查权力也没有执法权力的普通群众的做法本身就缺乏可行性,弱势群体无法拥有监管他人的力量。从市场的角度看,争得经济适用房是一种稳赚不赔的投资,高额的利益诱惑自然触发各种利益群体去争夺这份蛋糕,低收入者是社会的弱势群体,在竞争中自然处于劣势,经济适用房落入自然会落入中高收入群体之手。 
　　2、经济适用房干扰正常的房地产市场 
　　在市场经济中,市场具有自调节作用,生产者和消费者根据市场价格变化来调整供给量和需求量,最终达到优化经济结构提高资源利用效益的目的。政府如果过度干预市场,必然使得一部分资源的利用效益遭受损失。目前的房地产市场中,同种商品存在着两种价格体系:一种是政府有控制功能的经济适用房,另一种是纯粹市场化的商品房。基本同质的两种商品同时出现在同一个市场上,两种价格体系在一定程度上扰乱了正常的市场秩序。对消费者而言,市场套利的存在,必然促使他们去争夺低价的经济适用房,从而使商品房的定价和销量受到影响。对开发商而言,经济适用房在土地价格和开发政策上都存在优惠,争得经济适用房开发权无疑在市场竞争中拥有绝对优势。当房地产市场处于低迷期时,一部分开发商承受经营艰难的景遇,而另一部分开发商则可以享受政策带来的无风险利润,这不但有悖公平竞争的市场原则,还损害了资源的使用效益。 
　　二、取消经济适用房大力发展廉租房的必要性 
　　1、切实实现低收入群体的住房保障 
　　房屋存在二方面的价值,一是居住的价值,二是投资的价值。不同收入群体对经济适用房的价值需求是不同的,高收入群体的需求主要在于投资,购买后多数利用与商品房之间存在套利转手牟利;低收入群体的需求主要在于自己居住。保障性住房的保障功能就是满足低收入群体的住房需要,改善其居住环境,而不必拥有房屋所有权。经济适用房可以改善低收入者的居住环境,但未必改进其生活质量,因为在其低收入仅能保障基本生活需要的情况下,购房会增加生活负担,有时甚至牺牲了其他如教育、医疗、休闲等方面的消费,而且背负多年的偿债压力。廉租房由于租赁的价格远远小于购置住房的价格,不需要压缩低收入群体其他方面的消费,也就不会降低其生活质量,可以实现无损质量情况下的住房保障。 
　　2、提高政府资源配置效益 
　　从政府资源的配置效益看,廉租房所带来的社会效益要远远大于经济适用房。同廉租房相比,经济适用房至少存在三个方面的效益损失:一是大量经济适用房落入高收入群体带来的社会保障损失,他们占用了本应保护低收入群体利益的资源,挤压了保障范围;二是财政投入的长期保障效益损失,因为经济适用房一旦购买就可以很快在市场上以商品房的价格流转(我国目前规定5年的期限),从而彻底退出保障领域,就不能在未来对其他低收入群体行使其持续保障功能;三是政府威望在群众中的损失,经济适用房带来大量的负面问题,官员、高收入群体争夺经济适用房滋生了腐败,也加剧了高收入群体和低收入群体的对立,目前的实施现状体现了这一点。 
　　3、促进房地产市场价格正常化 
　　目前市场上存在着同一商品的两种价格体系,完全市场化的商品房和政府干预定价的经济适用房。在两种价格体系下,消费者首先购买经济适用房,必然影响商品房的价格。这种现象在经济处于高涨期,对房地产的影响不是那么明显,因为经济适用房的供量有限。但是在房地产去泡沫化时期,价格和销售量双下跌,经济适用房受到的冲击就显现得十分明显,目前冷清的商品房市场和火热的经济适用房销售场面反映了这一点。 
　　4、杜绝次贷危机产生的根源 
　　取消经济适用房发展廉租房可以在一定程度上杜绝房地产市场出现次贷危机,因为廉租房并不需要低收入人群进行大量贷款,客观上铲除了危机的潜在根源。低廉的租金也是低收入人群可以承受的,而且在租赁价格上,政府可以对低收入人群实行租赁补贴。取消经济适用房发展廉租赁房并不有损社会公平,我们无需让每个家庭拥有属于自己的住房,只要人人有房住即可。正如轿车市场一样,无须让每个家庭都拥有属于自己的小轿车,通过发展出租车市场和公交车市场一样实现了低收入群体享用便利交通工具的需求。 
　　参考文献：
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　　[2] 唐果、吴双燕、贺翔:我国经济适用房政策实效探析[J].浙江统计,2008(2). 
　　[3] 尚宇梅:用博弈论分析取消经济适用房政策的必要性[J].商业研究,2008(2).